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最新消息

《马鞍山市住宅小区物业管理

实施办法（草案征求意见稿）》

正在征求意见！

近日，马鞍山市住房和城乡建设局发布“关于《马鞍山市住宅小区物业管理实施办法（草案征求意见稿）》征求意见的公告”（以下简称《实施办法》），向社会公开征求意见。

为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据有关法律法规文件，结合我市实际，市住建局起草了该《实施办法》，从监督管理，业主、业主大会和业主委员会，前期物业管理，物业管理服务，物业的使用和维护，法律责任等方面作出明确规定。

一、征求意见、建议时间

2022年6月1日至2022年6月30日

二、意见、建议提交方式：

（1）书面提交方式：市住建局物业管理科（花山区艳阳路68号房地产大厦9楼901室）

（2）电子邮箱：zjwwyglk@163.com

（3）联系电话：0555-2362287

马鞍山市

住宅小区物业管理实施办法

（草案征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，加强基层治理和社区管理，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

业主通过自行管理或者委托其他管理人等方式进行物业管理的，参照本办法执行。

第三条 业主大会、业主委员会、物业服务企业在中国共产党社区党组织领导下依法依规开展物业管理活动。

鼓励和支持符合条件的社区“两委”成员、居民小组组长、中共党员业主通过法定程序当选为业主大会筹备组业主代表、业主委员会委员，依法履行职责。

实行业主委员会委员履职承诺、业委会履职评估和工作述职制度。乡镇人民政府、街道办事处可委托社区党组织定期对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域显著位置公示。

业主委员会主任每年应当向社区党组织述职。业主委员会的履职评估和业主委员会主任述职情况应当作为评先评优、改选连任的参考条件。

第四条 市、县（区）人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，实现住宅小区物业全覆盖，根据需要建立联席会议制度或者成立工作专班，统筹解决物业管理重大问题。

县（区）人民政府应当为乡镇人民政府、街道办事处配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。

第二章 监督管理

第五条 市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）组织落实物业管理相关法律、法规和规章，研究制定本市物业管理相关政策；

（二）指导和监督县（区）住房和城乡建设或房地产行业主管部门开展的物业管理工作；

（三）负责市辖区住宅专项维修资金的归集、使用和监管；

（四）依法建立物业服务企业信用管理体系；

（五）负责物业管理招投标活动监管及市辖区前期物业管理招标项目备案和中标备案工作；

（六）负责市辖区物业承接查验；

（七）组织开展物业管理法律、法规宣传和培训；

（八）指导和促进本市物业管理行业协会开展行业自律和服务工作；

（九）法律、法规规定的其他职责。

第六条 县（区）住房和城乡建设或房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）指导和监督乡镇人民政府、街道办事处依法开展物业管理工作；

（二）依法确定有划定争议的物业管理区域和办理物业管理区域的备案工作；

（三）负责前期物业服务合同和业主委员会成立等相关材料的备案，以及接收辖区物业服务企业报送的物业服务合同；

（四）负责物业服务企业的信用信息征集、核查和监管；

（五）监督、规范物业服务企业的物业服务行为；

（六）负责建立物业管理纠纷调解机制，指导属地乡镇、街道处理物业管理投诉；

（七）法律、法规、规章规定的其他职责。

县住房和城乡建设主管部门还应负责本行政区域内前期物业管理招标项目备案和中标备案，以及物业专项维修资金的归集、使用和监管工作。

第七条 乡镇人民政府、街道办事处指导监督辖区内物业管理活动，履行下列职责：

（一）指导业主大会成立和业主委员会选举，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（二）协助县（区）物业管理行政主管部门做好物业服务企业信用信息征集等工作；

（三）召集物业管理联席会议，调解物业管理纠纷，处理物业管理投诉；

（四）协调和监管老旧小区物业管理；

（五）负责物业服务合同、业主委员会的备案工作；

（六）指导小区业主委员会开展物业选聘，监督物业项目有序交接；

（七）负责指导物业小区做好生活垃圾收运处理、建筑垃圾管理、户外广告和门店牌匾设施设置管理；

（八）突发公共事件应对期间，指导物业服务企业开展应对工作；

（九）法律、法规、规章规定的其他职责。

第八条 居民委员会、村民委员会应当协助和配合乡镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动，调解物业管理纠纷。

第九条 市、县（区）人民政府相关主管部门应当按照法定职责，做好物业管理区域内的下列工作：

（一）公安机关应当做好物业管理区域内治安监督管理工作，依法查处自行招用保安员的物业公司未依法履行备案手续、招用不符合《保安服务管理条例》要求的人员任保安员的违法行为，依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为；

（二）自然资源和规划主管部门应当做好物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督工作及违法建筑物的认定；

（三）发展和改革部门应当做好物业服务收费政策研究和制定工作；

（四）城市综合管理行政主管部门应当依法查处物业管理区域内擅自改变建筑物、构筑物以及其他设施的用途、形式、色彩或者材质，违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏绿地等违法行为；

（五）市场监督管理部门应当做好物业管理区域内的电梯等特种设备的安全监察和物业服务收费监督检查工作，依法查处物业服务收费违法行为；

（六）应急管理部门负责指导小区内应急安全防范及处置工作；

（七）消防救援机构依法履行消防安全综合监管职能，依法承担城乡综合性消防救援、火灾预防、消防监督执法和火灾事故调查处理相关工作；

（八）人防部门应当做好物业管理区域内人防工程的维护监督管理工作；

（九）其他部门在各自职责范围内，按照法律、法规及本办法规定共同做好物业管理的有关工作。

县（区）以上自然资源和规划、公安、城市管理、环保、价格、工商、质监等部门，各司其职，相互配合，做好相关监督管理工作。共同推动城市管理服务向居住社区延伸，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。各部门和单位应当明确职责建立小区执法负面清单，压实工作责任，及时查处物业服务区域内违法建设、毁坏（侵占）绿化、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。

第十条 供水、供电、供气、通信、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定，做好物业管理区域内的专项服务，铺设（架设）线缆、表箱等设施设备时不得影响小区市容和创建环境。市、县（区）文明创建、经信、城管等部门应将专营服务单位铺设（架设）线缆、表箱等设施设备纳入日常管理和文明创建考核，指导和督促其落实相关规定。

第十一条 物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展；根据协会章程开展业主满意度测评，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，督促其依法、诚信经营和服务，组织从业人员培训，调解处理物业服务企业争议。

鼓励本市物业服务企业加入物业管理行业协会。

第三章 业主 业主大会 业主委员会

第十二条 本办法所称业主，是指物业管理区域内建筑物专有部分的不动产权属证书或者不动产登记簿记载的权利人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务：

（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（二）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；

（四）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

因建筑物专有部分所有权变更导致业主变更的，变更后的业主应当按照管理规约的规定向业主委员会和物业服务企业告知业主变更的情况。

不动产登记部门在办理房屋登记时，应当对物业专项维修资金、物业服务费缴交情况予以查验。房屋未结清物业专项维修资金、物业服务费的，不动产登记部门不予办理房屋登记手续。

第十三条 业主按照物业管理相关的法律、法规以及管理规约行使权利、履行义务，依法配合物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。

第十四条 符合法定成立业主大会条件的，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处应当会同所在地的县（区）物业管理行政主管部门依法指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组，在收到书面申请后四十五日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

暂不具备召开业主大会条件的住宅小区，乡镇人民政府、街道办事处应当组织成立物业管理委员会，暂时代行业主委员会职责。

第十五条 业主大会筹备组成员应当符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家法律、法规、规章；

（三）能积极参与筹备组工作；

（四）未在前期物业服务企业任职；

（五）无索取和非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（六）无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为；

（七）其他损害业主公共利益或可能影响其公正履职等行为。

第十六条 业主大会筹备组业主代表由业主推荐或自荐产生，根据推荐人数（含本人自荐）多少的顺序确定。推荐人数相同的，由乡镇人民政府、街道办事处主持抽签确定排名顺序。

第十七条 建设单位应当委派业主大会筹备组代表。建设单位不委派的，视为弃权，同时增补一名业主代表。

建设单位存在合并、分立、破产等情形的，由承继其权利义务的民事主体委派业主大会筹备组代表。

第十八条 乡镇人民政府、街道办事处应当将拟定的业主大会筹备组成员的名单、基本情况和工作职责，业主大会筹备组业主代表联名推荐人数、产生过程，以及业主大会筹备组成员落选人员名单及其联名推荐人数等情况在物业管理区域显著位置公示，公示时间不少于十五日。

第十九条 在拟定的业主大会筹备组成员名单公示期间内，业主对拟定的业主大会筹备组成员有异议的，应当以书面形式向乡镇人民政府、街道办事处提出。乡镇人民政府、街道办事处应当自收到异议之日起七日内协调解决。

异议成立的，乡镇人民政府、街道办事处按本办法第十六条、第十七条规定重新产生业主大会筹备组成员，并按本办法第十八条的规定在物业管理区域显著位置公示。

第二十条 业主大会筹备组会议由筹备组组长召集和主持。业主大会筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，做出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。筹备组成员不能委托代理人参加会议。

第二十一条 业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内，组织召开首次业主大会会议，并在首次业主大会会议召开十五日前，以书面形式在物业管理区域显著位置公告以下事项，公告期为十日：

（一）首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容；

（二）业主投票权数和业主专有部分面积；

（三）管理规约草案、业主大会议事规则草案；

（四）业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）业主大会筹备组认为其他应当公告的事项（含业主委员会工作规则）。

业主可以在公告期内以书面的形式对前款规定的事项向业主大会筹备组提出建议、异议。业主大会筹备组应当自公示期届满之日起五日内对业主的建议、异议进行答复。

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则。

第二十二条 业主委员会不按照法律法规的规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以提出协助要求，乡镇人民政府、街道办事处可以督促业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下组织召开。

第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、电子网络投票等形式。市住房和城乡建设主管部门统筹建设业主决策电子投票系统，倡导业主大会优先采用本市业主决策电子投票系统进行决策。

第二十四条 业主共同决定事项，表决结果应达到法律、法规所要求的权数。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票或视为弃权票，由管理规约或者业主大会议事规则明确。

第二十五条 业主大会会议的选票、表决票、书面委托书、表决情况和统计结果等业主大会会议资料由业主委员会保管。

业主有权查阅业主大会会议资料。

第二十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生，自觉接受物业管理区域所在社区党组织的领导。执行业主大会的决定事项，接受业主的监督，应当根据业主大会或业主委员会会议的决定使用印章。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

第二十七条 业主委员会委员应当从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中选举产生。业主委员会成员年龄不得超过七十周岁。在本市有多套住宅的产权人应至少连续居住六个月以上才能参加本小区业主委员会的选举。

第二十八条 业主委员会委员党员比例应不少于50%，还应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有财产；

（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；

（四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用；

（五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动；

（六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议提议终止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。

第二十九条 业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用等事项由业主大会决定。

工作经费可以由业主分摊，也可以从业主共有部分经营收益中列支。工作经费由业主分摊的，业主大会可以委托物业服务企业代收，签订委托代收协议，代收服务费在代收协议里约定。

第三十条 业主对业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以通过召开业主大会会议决定委托有资质的专业机构对业主委员会工作经费等收支情况进行审计，相关费用由业主委员会工作经费支出。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

第三十一条 业主委员会按照下列规定履行公示义务：

（一）业主大会会议的召开时间、地点、议题和议程应当在会议召开十五日前公示，公示时间不少于十五日，并书面告知乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会；

（二）业主大会会议的表决情况及统计结果应当公示不少于三十日，并书面告知乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会、村民委员会；

（三）业主委员会委员的姓名、联系电话、职责、任期等信息应当公示至其任期届满；

（四）业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况应当公示不少于三十日；

（五）业主委员会工作经费的使用情况应当按季度公示，公示时间不少于三十日；

（六）业主委员会做出的决定应当于决定做出之日起三日内公示，公示时间不少于三十日；

（七）其他需要公示的事项由管理规约和业主大会议事规则规定。

第三十二条 任何单位或个人发现业主委员会及委员有违反物业管理方面法律法规行为的，可以向乡镇人民政府、街道办事处和县（区）物业管理行政主管部门投诉、举报。乡镇人民政府、街道办事处和县（区）物业管理行政主管部门应当接受投诉并依法处理。

业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，乡镇人民政府、街道办事处应当责令限期整改，拒不整改的依法依规撤销其决定，并公告业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，乡镇人民政府、街道办事处指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

第三十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，建设单位依据规划设计小区的总户数，按照每户五元的标准，在办理“新建住宅符合交付使用条件证明书”前，一次性交由所在地乡镇人民政府、街道办事处代管，专款专用，结余经费转该小区业主委员会管理。

建设单位、物业服务企业应当协助筹备组组织召开首次业主大会会议，并在物业管理区域内为筹备工作提供相应的人力、场地支持。

第四章 前期物业管理

第三十四条 前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理。建设单位、业主大会在选聘物业服务企业时，应当将物业服务企业信用状况纳入选聘条件。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并按规定进行备案。

住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。

第三十五条 自然资源和规划部门应当征求住房和城乡建设主管部门关于物业管理区域划分的意见，在土地出让合同中明确物业管理区域；自然资源和规划部门在审查建设单位工程规划设计时，按照有利于实施物业管理的原则，考虑物业管理区域的划分需要，明确物业经营性用房的配置比例等物业用房指标。

建设单位应当在物业管理区域内，无偿提供经市、县住房和城乡建设主管部门备案的物业用房。

第三十六条物业管理区域的划定方案包括：物业管理区域划分、物业用房划分、设施设备维护管理责任划分、调整后的物业管理区域管理等内容。

新建物业在出售前，建设单位应当向市住房和城乡建设主管部门报送已经核准物业管理区域的划定方案。

尚未划分或者已划分确需调整的物业管理区域的划定方案，由县（区）物业管理行政主管部门负责确认。

第三十七条物业管理区域内的物业用房的配置应当符合下列规定：物业用房必须符合功能要求、独立且相对集中。

（一）物业管理服务用房：

物业总建筑面积5万平方米（含）以下的，物业管理服务用房面积不少于150平方米；物业总建筑面积25万平方米（含）以下的，按照物业总建筑面积的3‰配置；物业总建筑面积超过25万平方米的，超过部分按照1‰的标准配置。

其中，业主委员会办公用房建筑面积不少于20平方米；物业管理设施设备用房等根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

（二）物业服务经营性用房：在规划定位的商业用房中，按照物业总建筑面积1.2‰配置；集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积3‰配置；农民安置房小区按照物业总建筑面积8‰配置；收益用于弥补物业服务费不足。

物业管理用房应当在地面以上，中心区域或者在出入口处。配置电梯的物业，物业管理用房原则上安排在一层，没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于三层。

业主委员会对物业管理服务用房、物业服务经营性用房的处置应由业主大会或在业主委员会工作规则中明确。

第三十八条 建设单位应按照有关规定拟定临时管理规约。临时管理规约应该包括有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项，并在销售场所显著位置公示。

临时管理规约、前期物业服务合同应作为房地产买卖合同的附件，报送备案。

第三十九条 建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交以下材料报物业所在地的县（区）以上物业管理行政主管部门备案：

（一）与物业服务有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

（三）招标文件。

第四十条 建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，提交以下材料报物业所在地的县（区）以上物业管理行政主管部门备案：

（一）开标评标过程；

（二）确定中标人的方式及理由；

（三）评标委员会的评标报告；

（四）中标人的投标文件；

（五）委托代理招标的，附招标代理委托合同。

第四十一条 物业服务企业不得将业主资料用于与物业服务无关的活动。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担。房屋交付时因房屋质量问题，建设单位维修期间所发生的物业费，由建设单位承担。

第五章 物业管理服务

第四十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业登记机关应当在物业服务企业核准登记之日起三日内，将企业信息共享给同级物业管理行政主管部门。

第四十三条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。鼓励业主大会通过物业管理监管与服务平台公开招聘物业服务企业。

政府财政性资金支付物业服务费的，按照政府采购办法执行。

第四十四条物业服务企业应当严格按照有关服务规范和标准以及物业服务合同要求，提供物业服务。

第四十五条业主委员会应当参照市住房和城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同。

物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案予以公示，充分听取业主意见。

第四十六条  物业服务合同应当包括下列内容：

（一）物业的基本情况；

（二）委托方和受托方的权利义务；

（三）物业管理服务事项和服务标准要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）物业管理区域内环境卫生的维护，生活垃圾分类投放及收集的要求；

（七）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（八）合同的期限、变更和解除；

（九）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（十）违约责任及解决纠纷的途径；

（十一）住宅专项维修资金的管理使用；

（十二）物业管理服务用房；

（十三）其他物业服务内容。

第四十七条建立物业服务第三方评估制度。业主、业主大会、建设单位、物业服务企业可以委托评估机构对物业承接和查验、物业服务标准和费用测算、物业专项维修资金使用方案、物业服务质量等进行评估。

市物业管理行业协会应充分发挥行业的专业监管作用。

第四十八条物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。

物业服务企业应当将下列信息予以公示：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行以及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）公共水电费用分摊情况、物业管理费与物业专项维修资金使用情况；

（六）如有公共收益，应将收支情况进行公开。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复。

第四十九条  物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但是，不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人或者将全部物业服务分解后分别转委托给第三人。

第五十条物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。物业费收缴不齐部分由业主委员会协调催缴或由公共收益弥补等方式解决。物业服务合同自动延续期间，原物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当按照规定提前六十日履行告知义务。

第五十一条  物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

（一）向业主委员会移交物业档案、有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等物业服务相关资料，以及物业服务用房和其他物业共有部位、共有设施设备；无业主委员会的，向乡镇人民政府、街道办事处移交；

（二）撤出物业管理区域内的物业服务人员；

（三）结算物业服务费用和预收、代收的物业管理区域公共收益等费用；

（四）结清委托专业性服务企业对设施设备、清洁卫生、园林绿化等开展专项服务的费用；

（五）法律、法规规定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用等为由拒绝办理交接。乡镇人民政府、街道办事处和县（区）物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监督管理。

第五十二条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业综合服务费实行政府指导价，其他费用由发改物价部门指导认定。非普通住宅及非住宅物业综合服务费实行市场调节价。

普通住宅物业综合服务费实行分等级定价，由市发改物价部门会同市住房和城乡建设部门根据物业类型、物业的硬件设施、服务内容、服务标准和服务成本变动等情况，制定相应的等级收费基准价和浮动幅度，并向社会公布。

第五十三条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式提醒其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

物业服务合同未约定或者未经业主同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同以外的专项服务的，其收费标准可以由双方另行约定。

低保户家庭物业服务费由县、区人民政府提前列入财政预算进行承担。

第五十四条物业服务企业应当按照国家和省有关规定定时公布物业服务费收费依据及收支情况。

业主委员会应当对所公布的物业服务费进行监督核查，并将核查报告在本物业管理区域内公布。

第五十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，不能强制物业服务企业代收代缴。最终用户是指接受供水、供电、供气、通信、有线电视等服务的最终分户使用人。

上述单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业服务企业实施，双方应当签订委托服务合同，物业服务企业接受委托代收前款有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十六条 物业服务企业在物业管理活动中享有上位法

明确的各项权利、履行相关义务，还应做到：

（一）对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、人防等法律法规的行为，应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理；

（二）执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；

（三）配合政府有关部门、乡镇人民政府、街道办事处开展社区服务和社区文化活动；

（四）听取业主、物业使用人对物业服务的意见和建议，及时处理投诉，改进物业服务。

鼓励物业服务企业加装电动车感应器，防止电动车进入电梯厢，加装费用可从公共收益中列支。实施新办法之日起交付的住宅小区，由建设单位加装电动车感应器。

第五十七条 经业主大会同意，业主委员会可以采用招投标方式选聘物业服务企业。

业主委员会采取公开招标或者邀请招标形式选聘物业服务企业的，可以请求乡镇人民政府、街道办事处予以指导。

第五十八条 新物业服务企业承接物业时，与业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、存在问题、查验结论等，并由查验人共同签字。

第六章 物业的使用和维护

第五十九条 任何单位和个人应当维护物业管理区域内的设施和环境，保护共用部位、共用设施设备，不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（四）破坏或者擅自改变房屋外观；

（五）违法搭建建筑物、构筑物；

（六）损坏或者擅自占用、改建消防通道等物业共用部位；

（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（八）损毁公共绿化及其附属设施；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；

（十）乱丢垃圾，高空抛物；

（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；

（十二）占用、堵塞、破坏人防工程及其出入口，擅自拆除人民防空通信、警报设备设施；

（十三）违反法律法规和管理规约饲养犬类、家畜家禽等动物；

（十四）在不符合消防安全条件的室内场所以及疏散通道、安全出口、楼梯间存放杂物、停放电动自行车、电动摩托车；

（十五）法律法规和管理规约禁止的其他行为。

业主、物业使用人有前款规定行为之一的，业主大会或者业主委员会、物业服务企业，有权依照法律、法规以及管理规约，劝阻制止行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，物业服务企业、业主委员会等有关当事人可以向县（区）有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第六十条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、物业使用人、装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议，将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人、装饰装修企业。

业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和装饰装修的有关规定。

第六十一条 对违反法律规定、管理规约、服务协议的装饰装修行为，物业服务企业应当劝阻、制止并要求行为人及时整改；行为人未按要求整改的，物业服务企业应当及时报告业主委员会，并报告县（区）城市管理和综合执法主管部门依法处理。

第六十二条 业主出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知承租人，并自租赁合同签订之日起十五日内，将物业出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

第六十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交存专项维修资金。业主应当在办理房屋入住手续前，应将首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户。

第六十四条 业主的专项维修资金账户余额低于首次交存的百分之三十、未建立物业专项维修资金的，应当按照规定续筹、补建物业专项维修资金。业主委员会应当拟定续筹、补建的标准和方案，提交业主大会决定后组织实施；未成立业主大会的，由居（村）民委员会组织实施。

物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。物业专项维修资金使用由物业服务企业或相关业主按照规定申请办理。

物业保修期满后，发生危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，物业服务企业或者相关业主可以向物业专项维修资金管理机构申请列支应急物业专项维修资金。紧急情况处置后，应当进行公示，接受监督。

第六十五条 建筑物及其附属设施的维修资金，经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施、二次供水设施、道路、上下水管道、智能化系统、消防控制系统、围墙、大门等共有部分的维修、更新和改造。

发生危及安全和紧急情况，需使用专项维修资金时，经业主委员会、相关业主同意，可以依法直接申请使用。

业主委员会或者受委托的物业服务企业应当每年公示维修资金的筹集、使用情况，接受业主监督。

第六十六条 业主、业主委员会和物业服务企业应当为安装人民防空通信、警报设施提供方便条件，不得阻挠。

物业服务企业应当接受消防救援机构、公安派出所监督，对物业管理区域内的共用消防设施、消防通道等进行维护管理，提供消防安全防范服务。

第六十七条 在物业管理区域的充电基础设施和经审批同意加装电梯等安装过程中，物业服务企业应配合业主，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。

鼓励物业服务企业根据用户需求，经相关区域业主同意及业主大会授权，依法利用公共停车位建设相对集中的公共充电基础设施并为业主提供充电服务。

第六十八条  建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限，承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位、共用设施设备保修期内出现的质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业、业主可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法处置。

第六十九条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护、保养，并做好记录。

物业服务企业应当委托专业服务单位负责电梯、集中采暖炉等特种设备和自动消防设施的维护、保养工作。

第七十条 物业管理区域内规划的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人的需要，对车位、车库的售租情况应当予以公布。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位应当出租，不得以只售不租为由拒绝出租。

物业管理区域内车位、车库尚有空余的，不得新辟规划以外的车位。车位、车库不足，利用业主共有的道路或者其他公共场地停放汽车的车位，属于业主共有，其收费、管理等事项，由业主大会决定。

物业管理区域内停放车辆，不得影响道路通行、阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第七十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。扣除合理成本后，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

共用部位、共用设施设备的经营收益，由物业服务企业代管的，应当单独列账并在物业管理区域内显著位置公示。

业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况有异议的，可向业主委员会或社区申请查询财务账簿。

第七章 法律责任

第七十二条 对违反本办法的行为，有关法律、法规、规章规定应当予以行政处罚的，由相关主管部门依法予以处罚。

第七十三条 建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业所在地县级以上城管执法部门，按《安徽省物业管理条例》相关规定处理：

（一）未按照规定提供物业用房的；

（二）未按照规定向业主大会筹备组提供相关文件资料的；

（三）未公布物业管理区域内规划的车位、车库的处分情况或者对尚未出售的车位、车库只售不租的；

（四）未按照规定对交付使用存在质量问题且在保修期的房屋没实施保修责任的。

第七十四条 物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业所在地县级以上城管执法部门，按《安徽省物业管理条例》相关规定处理：

（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的；

（二）损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的；

（三）未在物业管理区域内公示有关信息或者公示的有关信息失实的；

（四）对物业管理区域内发生本办法第七十二条的禁止行为，未进行劝阻、制止和报告的；

（五）对电梯、消防等共用设施设备维护保养不当导致存在安全隐患或者无法正常使用的。

第七十五条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由物业所在地县级以上城管执法部门，按国务院《物业管理条例》第五十八条规定处理。

第七十六条 行政机关工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，尚未构成犯罪的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第七十七条 本办法所称的显著位置是指物业管理区域内的入口处、小区公告栏、电梯入口处、物业用房、小区商铺入口等位置。

第七十八条 本办法自2022年10月1日起施行。

（各园区参照执行）

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