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新一期的【小区测评】来了！
本次测评的小区是城中“老破小”——采秣新村。
小区环境有着所有老破小的通病：脏乱差，物业管理也与新小区大相径庭，但依然十分抢手，二手房价也是一跃而上。这究竟是什么原因？今天就跟着锦玉一起来看看☟
01
双学区房！均价1.4万+！
我查询了相关网站上该小区二手房源挂牌价，最新挂牌均价约14244/㎡（此为小区整体挂牌均价，仅供参考）。
下面是小区近一年来挂牌均价走势图↓↓↓
*365淘房制图数据仅供参考
从上图中可以看出 ，该小区二手房挂牌均价在去年11月发生转折，随后一路飙升，并在今年4月突破1.4万元/㎡，近几个月开始小幅回落。 其中缘由一方面是11月宁马城际站点位置确定，另一方面则与今年上半年整体市场大好不无关系。
一年下来整体涨幅约5000元/㎡，粗略按一套70㎡住宅来计算的话，一年涨了大约35万！
采秣小学*365淘房实拍
市第七中学*365淘房实拍
从最新公布的马鞍山主城区2021-2022学年度学区划分查询到，采秣新村的学区为采秣小学和第七中学。且小区位置距离这两个学校较近，上下学很方便。
02
宁马城际站点旁！配套齐全
采秣新村位于江东大道与雨山东路交叉口西南角，四面被住宅小区包围，如光明新村、生化新村、朝辉首府等，居住氛围成熟。
*位置示意图
小区位于城中板块，周边各项配套齐全，包括大润发超市（原欧尚），印象汇购物中心，采秣小学以及七中等。
大润发超市 *365淘房实拍
印象汇购物中心 *365淘房实拍
值得一提的是，采秣新村距离规划建设的宁马城际雨山路站点位置很近，对于小区业主来说无疑是一大利好。
*雨山路站位置示意
雨山路和江东大道都是城市主干道，且小区周边多路公交经过，交通便捷。
公交车站 *365淘房实拍
周边沿街商铺种类繁多，基本生活需求可以满足。
小区临街商铺 *365淘房实拍
地段优越又有各项配套加持，确实需另眼相待，不过小区内部环境及管理就没想象中那么好了……
03
环境脏乱差！正在进行小区改造
采秣新村小区都是多层住宅，据粗略估算房龄已超20年。外立面大多已经十分破旧，外墙多处有脱落的现象。
小区外立面 *365淘房实拍
大雨过后，路面上随处可见的落叶，部分路段还有大滩积水，部分人行路面破损严重↓↓↓
小区内部道路 *365淘房实拍
人行道 *365淘房实拍
楼栋之间的绿植缺乏修剪肆意生长，有些树木甚至长的与楼一般高了，影响采光和视野。
小区内部绿化 *365淘房实拍
建筑垃圾随意堆放、垃圾桶摆放不整齐、随处可见的垃圾，无一不在生动地诠释着小区真实环境……
小区环境 *365淘房实拍
小区不是人车分流，地面上有规划数量不多的停车位，附近停车难是个问题。
地面停车位 *365淘房实拍
另外，在实探过程中我们发现采秣新村正在进行小区改造，包括道路整治、停车规划、雨污分流、楼道及外墙整修等等。目前尚在改造中，预计将在今年10月竣工，可以期待一下。
小区改造进行中 *365淘房实拍
04
开放式社区！违停违建比比皆是
采秣新村小区的几个出入口基本可以说是没有门禁管理，宛如开放式社区。除了机动车外，行人和非机动车可以随意出入。单元门也没有门禁，部分楼栋甚至连门都没有。
小区门禁 *365淘房实拍
单元门门禁 *365淘房实拍
非机动车随意停放在小区各个角落，极易造成消防疏散通道堵塞。
乱停车现象 *365淘房实拍
另外，搭建阳光房、木棚，在自家门口铺水泥路面，给自己的爱车“安个家”等违建现象比比皆是。
违建现象 *365淘房实拍
小区内部还有不少营业的商铺，究竟是便民还是扰民，我想只有业主亲身感受后才有发言权。
小区内商铺 *365淘房实拍
结语
测评下来，不得不承认这个小区位置很好，配套完善生活方便，教育资源也不错。但是缺点也很明显：环境卫生差，物业管理差，居住环境有待改善。
设想一下如果让我花100万去买这个小区，我的内心是极度抗拒的。不过小区正在进行改造，期待改造完成后的新面貌。
想要入手的话可以参考这几点建议：1、房龄老的二手房在贷款上会存在一定难度，且有可能日后转手困难；2、因“学位年限制”政策的实施，如果是为了学区的话建议核实学位是否已被用。
特别提醒：本次测评结果只代表特地时间、特定小区单个项目的状况，不代表小区的真实物业管理水平，测评结果仅供参考。
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