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大家好，我是小锦玉。今天锦玉带着最新一期的小区测评来啦~~
本次我们测评的是马鞍山超级大盘东方城——四区九珑湾。为什么最先选择的是四区而不是一二三五区呢？
这是因为我听说四区里面的园林造景是最花心思的，于是对这个小区充满了好奇。今天就跟着锦玉镜头记录的图片一起来感受小区到底怎么样吧。
01
1.36万元/㎡！一年涨幅约40万！
首先还是老规矩，先来了解下东方城四区（九珑湾）近一年的挂牌均价如何。
小区全是高层房源，锦玉查询了相关网站上该小区二手房源挂牌价，最新挂牌均价约13655元/㎡（此为小区整体挂牌均价，仅供参考）。
下面是小区近一年来挂牌均价走势图↓↓↓
*365淘房制图数据来源安居客，仅供参考
从上图中可以看出 ，该小区二手房挂牌价去年基本在万元左右，从今年2月份开始一路飙升，直至达到1.36万元/㎡。本月相较上月开始趋于平稳，至于后期挂牌价是否会下调还得看市场走向如何。
一年下来整体涨幅近4000元/㎡，粗略按一套100㎡住宅来计算的话，一年涨了大约40万！
师范附小教育集团东方城校区 *365淘房实拍
从马鞍山主城区2020-2021学年度学区划分查询到，东方城的学区为实验中学和师范附小教育集团东方城校区。其中实验中学距离九珑湾小区较远，小孩上学可能会有不便。
02
“硬伤”明显！位置和配套尚可
九珑湾位于雨山东路与天宝路交叉口西南侧，往西不远处可通往欧尚超市，印象汇购物中心等地，沿天宝路往北约2.5公里可到达高铁东站，地理位置还算不错。
周边临近的住宅小区有东方城三区、五区，润泽家园、东方丽景、微山花园等，居住氛围尚可。
*位置示意图
*路口实拍
小区处于两条主干道交汇处，交通便捷，可乘坐3/18/16/23/123等多路公交出行。
但小区最大的“硬伤”在于西侧的铁道，紧邻住宅楼栋，不时有火车经过，会有噪音影响。
小区西侧的铁道 *365淘房实拍
小区沿雨山路和天宝路都有沿街商铺，基本生活需求可以满足。
小区临街商铺 *365淘房实拍
小区地理位置和周边配套尚可，那么其内部环境及绿化到底如何？接着往下看☟
03
绿化“超赞”！低楼层采光会受影响
九珑湾建成年代大约是在2016年，至今约5年的时间。小区共由9栋高层组成。
竣工标识牌 *365淘房实拍
小区楼栋分布 *365淘房实拍
外立面为棕色和土黄色相间，保存较为完好，没有外墙粉刷层脱落等现象发生。
小区外立面 *365淘房实拍
小区楼间距不大，由于全是高层房源，低层住户会有部分时段采光受限。建议可在晴天去小区实地考察不同时间段的采光。
小区楼栋 *365淘房实拍
内部道路还算干净，路面上没有垃圾或异物↓↓↓
小区内部环境 *365淘房实拍
实探发现，小区绿化确实覆盖率较高，且生长茂盛。不论是从高空俯瞰还是地面上平视，都能看到大面积的绿化景观。
小区绿化 *365淘房实拍
小区绿化 *365淘房实拍
除此之外，小区中央还规划了一处水系景观，不仅有凉亭、假山、小桥，还有大面积的有坡度的草坪等，是观景和休闲的好去处。
小区中央景观 *365淘房实拍
虽然景观设计不错，但也有不足之处。如水景池底落叶堆积，水面还“飘”着一只鞋；树木疯长缺乏修剪，显得有些杂乱等。
小区中央景观 *365淘房实拍
小区不是人车分流，地面上有规划的停车位。地下车库出入口在小区东门，车库有采光井，比较明亮。
地下车库出入口 *365淘房实拍
地下车库 *365淘房实拍
小区外围靠近雨山路一侧也有不少停车位可供使用↓↓↓
小区外围车位 *365淘房实拍
地面及地下都有电动车充电桩↓↓↓
电动车充电桩 *365淘房实拍
另外小区内还有一处儿童游乐场，不少家长带着小孩正在玩耍；
小区内儿童游乐设施 *365淘房实拍
除此之外，小区内还有长椅、快递柜、电子屏等设施，方便居住生活。
小区内设施 *365淘房实拍
04
门禁缺失！小区内乱停车现象频现！
小区在北侧和东侧有两个出入口，虽有门禁但管理不严格，基本上可以随意出入。单元大门也是敞开的，完全没有门禁。
小区门禁 *365淘房实拍
单元门门禁 *365淘房实拍
走在小区里面给我最大的感受就是乱停车现象很多，包括机动车和非机动车。尤其是非机动车随意停放在单元门口，不仅存在安全隐患，也极易造成消防疏散通道堵塞↓↓↓
乱停车现象 *365淘房实拍
消防通道也有非机动车占用↓↓↓
消防通道 *365淘房实拍
经查看，单元楼内的消防设施基本是齐全的，且每月有检查记录。
单元楼内消防设施 *365淘房实拍
一栋楼内有两部电梯，电梯运行平稳；电梯间有张贴广告；没有看到电梯设备检验标识牌；另外电梯品牌为西奥↓↓↓
电梯间 *365淘房实拍
成都一电动车进电梯起火事件发生后，该小区电梯间内外都张贴了禁止电动车上楼的安全提醒。
张贴提醒 *365淘房实拍
另外，九珑湾小区楼栋是连廊设计。实探发现，连廊是由实墙砌起来的，安全系数较高，但也因此会影响中间户的采光。
连廊 *365淘房实拍
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结语
总的来说，九珑湾小区整体的规划设计是不错的，尤其是绿化景观方面。
但随着交付入住时间的增加，物业管理缺陷逐渐暴露，实探下来让人不免惋惜。另外小区也存在明显硬伤——铁道噪音污染。
目前该小区价格处于高位，建议实地考察，综合各方面因素考虑是否值得入手。
特别提醒：本次测评结果只代表特地时间、特定小区单个项目的状况，不代表小区的真实物业管理水平，测评结果仅供参考。
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