二手房交易
01
第一步、验产权及房屋权属信息
1、首先要有房产证，然后确认身份证等相关信息是否与证上所注一致。一般证上写几个人就要确认几个人的信息。
2、房屋抵押及租赁情况，确认房产证上的抵押情况，证上有标注；也要进一步确认当前房源未出租。
3、验收土地证，土地分为划拨地和出让地，出让地没有限制，但划拨地如若交易要缴纳土地出纳金，所以要检查土地证。
4、去相关部门—房管局核实情况，确认房源的真是情况是否一致，确保是可以转让的房源（可能会有一些政策性住房，并未满交易资格，比如北京经济适用房需满5年才可上市交易）。
第二步、意向达成，买房交付定金。
经过上面的步骤，买卖双方基本确认了意向；
接下来就是，买方和卖方签保证材料，并交付一部分的意向金（定金），这也是一个诚信约束性的签约。
第三步、双方签订合同和确认支付信息
1、合同签订：买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
合同多由房管局提供的二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。合同内容一定要仔细阅读。
2、确认资金交付方式：房源资金基本可以分为两种方式：一是一次性付清，二是按揭贷款交付。
如果是后者，那就要在签订房屋买卖合同并支付收款后，双方到银行进行贷款申请，有银行进行资质确认，通过后贷款余额会依次打入卖方账户。
3、最后确认房源相关的费用缴纳情况：截至当前所有房屋有关水电费和物业费等费用缴纳证明一并确认。
第四步、缴纳相关税费与办理过户
合同签订后，买卖双方到税务部门缴纳相关税费，到房屋交易管理部门提交过户材料。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查，正常产权下的房源给予通过，否则驳回。
第五步、过户交房
房源检查，相关税费缴纳，还款方式确认，过户等等事宜都办完后，卖方交付钥匙（交房）。
02
如果卖方还有房贷未还清，那么还需等卖方将房屋解押。
卖方：还款解押等待出证 （每个还款银行不一样，有的需要提前预约）
公积金还款解押，当天就可以出证
商业贷款还款解押，大约7-30个工作日
03
如果买方需要贷款买二手房，那么需要提交材料申请贷款
每个银行审批贷款的时间有所不同，
审批通过周期：大约2-3个月
准备材料
一、买方
a.商贷材料:
1.夫妻双方身份证（原件）2.双方户口本（原件）3.结婚证（原件）（离婚提供离婚证、离婚协议书或法院判决书）4.收入证明5.银行流水 （半年）6.首付款转账凭条 7.首付款收条、定金收条8.指定贷款银行卡9.夫妻双方到场 。
b.组合贷材料：
1.夫妻双方身份证（原件）2.双方户口本（原件）3.结婚证（原件）（离婚提供离婚证、离婚协议书或法院判决书）4.收入证明5.银行流水 （半年）6.首付款转账凭条 7.首付款收条、定金收条8.指定贷款银行卡 9.夫妻双方到场 10.夫妻双方征信报告 。
c.公积金材料：
1.夫妻双方身份证（原件）2.双方户口本（原件）3.结婚证（原件）（离婚提供离婚证、离婚协议书或法院判决书）4.有其它贷款的情况下需提供银行流水 （半年）5.首付款收条、转账凭条6.指定贷款银行卡7.夫妻双方到场8.劳务派遣的 需提供劳务合同9.夫妻双方征信报告 （人民银行打）
二、卖方
1. 夫妻双方身份证 （原件）
2.双方户口本（原件）
3.结婚证（原件）、单身不需要提供（离婚：提供离婚证加离婚协议书或法院判决书）
4.房产证原件
5.指定贷款银行卡
6.夫妻双方到场（组合贷款和纯公积金贷款需要提供原始购房合同）
三、居间方
1. 备案合同
2. 评估报告
马鞍山：需要买方支付房产评估价千分之三的评估费
当涂：需要买方支付房产评估价千分之二的评估费
04
办理产权交易过户准备材料
买方：
①、贷款抵押合同是银行提供（分银行）；
②、身份证，户口本，结婚证（原件）；
③、缴税的钱需刷卡和中介费。
④、产权人夫妻双方到场
卖方：
①、身份证，户口本，结婚证（原件）
②、产权人夫妻双方到场过户
05
出证之后送到贷款银行做抵押等待出证（不动产权证、抵押证）过户完之后的大约5个工作日（每个银行周期不一样）。
06
等待银行放款到卖方账户（周期3-4个月）
07
1.交房结清水电气、物业等费用、户口迁出提醒
2.提醒核对物品清单
3.最后退交房保证金
商业贷款须知
1.首付比例
马鞍山按照认贷不认房的政策：
首套贷款首付30%，二套贷款首付40%，条件若不好的，首付视情况达到50%，利率上调，三套房不给贷。
2.贷款额度
首套房贷款，贷款额度不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%；
二套房贷款，贷款额度不高于房地产评估机构的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的60%。（根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准）
3.贷款年限
贷款期限长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65周岁，女不超过60周岁
住房公积金贷款须知
1.首次/二次使用：
（1）购买5年内，90平米以内的房屋，首付25%，贷75%；
（2）购买5年内，90平米以上的房屋，首付35%，贷65%；
（3）购买5年外，90平米以内的房屋，首付35%，贷65%；
（4）购买5年外，90平米以上的房屋，首付40%，贷60%。
2. 第三次无法使用
3.贷款利率
五年以下（含五年）：年利率：2.75%
五年以上：年利率：3.25%
4.贷款年限
贷款期限最长不超过30年且不超过所购住房土地使用剩余年限，同时控制在借款人法定退休年龄之内；
具体每笔贷款年限需根据借款人及配偶住房公积金缴存情况、收入状况、年龄、信用及所购住房情况等因素综合确定。
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