马鞍山土地流拍就代表市场变冷?

来源:365淘房马鞍山站 2018-11-29 15:30

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导|语

11月23日的土拍,在一片唏嘘声中遗憾落幕。不同于以往的“流拍”,这次并非因为不足3家所致,而是因为政府设置了指导价。

对于这一点,不少热心网友纷纷表达了自己的观点,而且其中大多数还是觉得:不理解。为啥要设置所谓的“指导价”?

少侠就此次流拍,采访了信达城,东方城,秀山郡等马鞍山部分楼盘的职业经理人的以及一些关心楼市的网友,或许从他们的观点中,我们也能获得一些启发。

(网络配图)

看点01业内:周期性遇冷,回暖或须依靠金融政策

乐观派

 知名房企经理人 李经理: 

马鞍山这次土拍的流拍有多方面原因,一是:马鞍山的条件比较苛刻,例如保证金需要达到50%,工程条件需要达到1/2才允许销售等等原因。对于三四线城市来说,如此苛刻的条件,大开发商愿意把资金放到相对比较宽松的环境的市场。

其次,大房企考虑的是全国布局。在一段时间内,会根据战略和市场情况调整部分的市场进入策略,会把资金放到更合适的区域,不代表马鞍山本地市场的不看好,开发企业更愿意获取符合自己预期的地块,而不是盲目拿地。

行业周期性遇冷,是正常现象,2014-2015年的时候马鞍山市场量价暴跌,随后就是快速上涨,就我们现在的行业形势来看,未来地产行业市场还是有很大空间,这个时候买房其实也是非常好的时机。年底,各家房企冲刺业绩,做一些促销活动很正常,同时获取更多的资金再去拿地储备。

盘算一下,马鞍山现在土地供应减少,政府有意放缓节奏,市场上很多楼盘基本接近尾声,未来市场库存,尤其是品质项目供货量并不大,竞争环境也相对宽松,个人判断,未来市场存在较大机会。

 恒生秀山郡☞李经理:

此次土地的流拍只能作为个案,不全视作市场的主风向;底价设置超出部分房企的预期,表示政府对市场仍有,同时也是稳定市场的秩序。

此外,当前市场库存量并不大,数据显示消化周期低于6个月,客户虽观望情绪比较浓,但是购房的需求仍然较为突出,市场经过爆发期的冲击回归平淡,是好的现象。

目前各企业要在产品和性价比上多下功夫,才能赢得客户认可。

中立派

 城东知名房企经理人☞周经理: 

如果从政府的成交底价来看(差不多5000多的楼面价),开发商不竞价也很正常啊,说白了,就是觉得不值这个钱。

如果按照政府成交价来算的话,能够产生的溢价不一定高,操盘难度也大,所以我是觉得这个流拍和上次凡尔赛边上那块地的原因有点像,不能完全代表市场的反应。

现在楼市只是跑量变慢,但价格方面基本还是比较坚挺的,并没出现断崖式的跌。因为2016年-2017年那一波投资房源已经陆续入市了,现在的二手房交易是以价换量的阶段,对一手房的销售流速造成了影响。

另外,刚需盘目前供货不足,尾盘变多,未来供货会逐渐减少。改善盘越来越多,多个地王盘价格竞争比较激烈,但是房子终归还是要住的,是每个有能力的家庭必需品,所以从另外一个角度说,现在不是市场变冷,是老百姓更挑剔了。

 合肥大发☞黄经理: 

这是市场的正常现象,目前房企都保持谨慎态度。年底资金回笼,且11月23日合肥有土拍,房企关注重点转移。各种原因都存在,末端传输效应,三四线城市逐渐回归理性。

 微楼市讨论群网友☞Changwei·Q:

这次流拍,估计有些改善盘要降价了,8000多的刚需房保持原状。而且某方面来说,流拍也有好处,至少今年的库存还保持在低位。

可能春节过后会有所回暖,到时候利率有可能下调,现在全国很多城市已经开始松动了。

悲观派

 业内人士☞杜总 :

政府不想让拍地价格过低,因为低价地的出现反而会扰乱市场。此外,现在马鞍山整个市场确实在下行期,这跟政策有关。什么时候金融政策调整了,才会回暖。

 

看点02 设置指导价,也是对市场的调控

总结以上各位业内人士的观点,我们不难看出:首先大家都认为,目前确实处于市场的冷淡期;其次,这是行业发展的规律,未来的回暖也是必然的。

土拍可以说是一种“风向标”,土拍结果理想,自然是全行业唱好;可一旦“风向”有所改变,就会窜起不少谣言,唱衰派就再次重出江湖。

其实少侠倒觉得,土地流拍,未必就是负面的导向

首先,政府设置指导价,是一种对市场有信心的表现;其次,也是一种对市场的调控手段。大家都知道,本次拍卖的印象欧洲南侧地块,容积率是在1.5到1.8之间,按照这个容积率,未来建成的产品应该是低密度住宅。试想,如果这次土拍低价成交,那么未来将极有可能出现一大波低价位过低的低密度住宅,那么这一波房源的出现,对整个市场的价格体系是有影响的。要避免这种情况的出现,设置指导价,就显得很有必要。

(网络配图)

看点03 年底房企回笼资金,特价房不足为奇

不少楼市唱衰派的重要论据之一就是:现在某某房企都出来特价房了,这还不是变相降价?

各位,年底了。农民工兄弟都知道去讨要工钱,怎么还不让房企回笼资金冲个量了?关注楼市的小伙伴应该知道,不仅仅在马鞍山,也不仅仅是今年。这么多年放眼全国,年底房企为了冲量释放部分特价房源的行为都是非常正常的销售手段,如果仅凭此就断言房价大跌,是否也太过武断?

 

看点04前两年的爆发式增长,也并非正常情况

大家都知道,马鞍山的房地产市场在2016年到2017年之间,有过一次爆发式增长。当时最著名的就是秀山新区某盘,从首开到售罄,仅仅用了短短几个月时间,可以说创造马鞍山地产史的销售纪录。

但少侠要说的是,那个时候市场虽然火热,但并非常态,也不应该是大家拿来去比对的一种状态。真正健康的市场状态,应该是有需求量,但是购房态度理性,且库存量处于低位——例如现在。

目前马鞍山库存的去化时间,大约只有3个月,而所有项目的剩余体量加在一起大约只有120万方。这其实已经是一个非常低的数值,表明整个马鞍山市场的需求量和供给量处于一个非常平衡健康的状态。泡沫?呵呵,想太多咯。

 

少侠说

关于库存啊,体量啊,行业发展规律啊这些词,少侠说得太多了。但是关于需求量,也是一直想讲的话题,但是不知为啥每次都忘(手动狗头),今天正好说道说道。讲真,少侠最烦有些人说:天天卖房,哪来那么多人要买房子啊!以此来证明他的真知灼见,不可反驳。

你去酒店看看,隔三差五地有人结婚,怎么还有那么多人要结婚啊!照他们的逻辑,酒店都开不下去了。况且,你就不许人家离了再结的?你就不许人家买了再买吗?

以上,不多说。打完收工。

 

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