世界从未有过的楼市刺激手段 这次能成扭转周期的神器吗

来源:智谷趋势 2018-07-11 11:10

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“未来十年,三四线涨不动了!”

“中国正经历百年大变局,三四线要卖房的赶紧了!”

……

2015年,经济下行,很多专家出来唱衰三四线楼市。

不可思议的是,三四线楼市不但没有走入经济学家们坚信的房产下行周期,反而怒涨一大波,成为中国经济绝地反弹的强大推手,专家们的脸肿成了馒头。

这股神秘的力量,来自“货币化棚改”,它以全世界绝无仅有、政策上大开大合的方式启动了一场全国性的楼市狂欢,在短短3年时间里彻底扭转了三四线城市的命运。

2018年,中国经济又现危机,中美贸易战乌云压城,又遇上美国加息周期,挤压了国内货币政策调控能力。

在“中国经济向何处去”的关口,棚改的路径再次变异——这边央行出手摁住水龙头,改货币化安置为实物安置为主,那边住建部坚持用棚改稳定大市,未来三年中国仍将改造1500万套。

这一招中国式棚改,让三四线房价停止天怨人怒地上涨,又能继续为中国经济保驾护航。一如08年金融危机下的4万亿,棚改又走回了它的起点。

从今年开始,棚改的伟大使命已不再是去库存,而是保增长了!

往事如烟

2005年12月26日,在辽宁抚顺零下29度的天气里,一个精准扶贫的伟大构想在最狼藉的莫地沟棚户区里悄然诞生了。

“砸锅卖铁也要改造棚户区!”主政官员的一席话,昭示着莫地沟将迎来新生。这是市场经济缺位之时,国家之手对弱势民众的保护。不久,东北三省200多万户没钱买房的居民被成功送上敞亮的安置楼。

三年之后,全球性爆发金融危机,意外激发了棚改的全面启动。国务院拿出“四万亿刺激计划”扩内需保增长,保障性安居工程赫然在列。

直到这时,棚改这场21世纪新土改运动仍是一项民生工程:政府盖好房子,居民拎钥匙就能入住,不花一分钱、不少一块地。

棚改政策的复杂化,发生在2015年12月。那时候,房地产市场经历了整整两年的低迷,投资增速从22.8%的高点跳崖至1%,坊间分析商品房积压多达98.3亿平方米。

“去库存”这三个字千斤压顶,楼市已到了“必须打赢一场歼灭战”的生死期。从那一刻开始,“棚改”与“去库存”悄然划上等号。

不过,如果按照以往的思路建保障房进行实物安置,只会制造出更多的库存,成为随时压跨市场的最后一根稻草。

旧棚改的方式显然是行不通了。而且,三四线城市人口外流严重、产业薄弱、没有需求支撑,该怎么去库存?

好在,高层心中自有蓝图。

棚改式“放水”

钱没有了可以印,需求少了可以创。

为了制造出天量的购买力消灭库存,政府拿出了一项堪称世界经济史上最奇思妙想的发明——棚改货币化安置。

2014年,央妈创设出一种对房地产定向放水的新型水龙头——抵押补充贷款(PSL)。玩法是这样的,央妈通过PSL把钱贷给了国开行、农发行、中国进出口银行,地方政府向这三家政策性银行贷款,拿着这一笔钱从棚户区居民手中换取了底下的土地,没地方住的棚改居民只好跑到市场上买商品房,需求一下子增多了。

地方库存压低了,开发商的日子也好过了,有钱继续买地。这时候地方就有动力再去拿地,依靠土地出让来偿还国开行的贷款,一个完美的资金闭环就这么形成。

一开始,央妈和住建部在试水时货币化安置时很低调,PSL的数据也不公开。到了15年中,住建部开始大力“推销”,货币化棚改就此狂飙猛进,比例从2014年的9%,提高至2015年的29.9%、2016年的48.5%。

有些地方还给出了硬性指标,比如吉林力争17年100%,内蒙古是70%,湖南则要求必须不低于60%,未到50%的地区不予受理棚改项目。

有了PSL加持,棚改进度条拉得特别快,2009年是80万户的目标,2014年就变成了470万户,2015年继续增加至580万户,2016年为600万户。到了2017年,实际开工量达到609万套,完成总投资1.84万亿。

回想棚改过往十几年的历程,这“天才般构想”的PSL,简直是个一石二鸟的宝物。

一个是完美消化了市场库存。截止2018年5月,商品房待售面积创下45个月新低,相比2016年2月份的高点,去化了1.79亿平方米,各地开启“补库存”周期。像棚改大省湖北,15年底去化周期14.7个月,截止至18年4月仅剩6.3个月,不足6个月的地区开始限购。

另一个就是补充基础货币的投放——2014年外储逼近4万亿大关后就开始走下坡路,以往依赖外汇占款投放基础货币的渠道被迫收缩,PSL等货币工具的出现,就是让钱动了起来,市场不至于饿死。

地产化游戏

不过,福祸总是相依。

过去三年时间里,央行单是通过PSL工具向市场的放量就跨过3万亿大关,截止2018年6月末余额达到31852亿元。要知道,当初对中国经济留下莫大后遗症的刺激计划也不过4万亿。

这种货币放水对中国的房价而言意味着什么?只有一个结果:涨价。当手持货币入市的人数量飙涨之后,市场价格立马做出反应。

2016年12月的70城房价数据里,一线和部分二线环比出现了微弱的下跌,而唐山、温州、泉州、宜昌、安庆等强三线城市都出现了反弹。

进入2017年,全国三四线楼市房价继续飙涨,贫困县从1000多的均价翻了好几个跟头,一下子冲到5000甚至过万的新闻频上头条。在此之前,房价上万是一座二线城市的标准,现在三线城市若房价不过万,都不好意思说自己参加过棚改。

除了市场的自发调节,楼市涨价的背后其实还有两条普通人没有注意到的逻辑隐线——

棚改在基层实施中走了样。地方政府财政捉襟见肘,借了三大政策性银行的钱来搞棚改,早晚都是要还钱的,如何让盘下的棚户区土地发挥最大价值,一些地方政府绞尽脑汁。

于是,一些地方就借着棚改的名义强行扩大棚改区范围,把原本不需要改善的宅基地住房、城郊的城中村统统纳进拆迁范围,走上一条土地财政的道路。再让资金雄厚的地方国企来配合演出,“拍下”地王,充当着抬高房价的先锋。以此循环渐入,最大化变现“棚改土地”。

海口从16年开始的“民心工程”,规划三年改造2.7万亩土地、17万户,改造人口大约占到总人口的25%。据樱桃大房子称,要完成这个目标,整个城市要拆掉一半,二环到四环之间地名带村子的都拆掉,不管房子是不是危房旧房。

而《证券日报》17年底报道,部分三、四线城市地王频频闪现,土地溢价率现同比暴涨,少则上涨3倍-4倍,多则上涨7倍甚至近13倍。

房地产利用“买涨不买跌”的消费心理,涨价去库存。2015年初的三四线是房企的地狱,富力、绿地、碧桂园等多家大型房企曾在内部下死命令:未来不再在三四线及更低级别的城市拿地。但是2016年开始,这里反而成了玩转财富的天堂。

既然市场上要买房的人这么多,那我就涨价销售,涨得越快库存也去得越快啊。精明的房地产商深谙此道,像碧桂园就大胆喊出:“涨价去库存!”

暴击终于来了

其实,早在2017年5月,三四线的楼市销售就达到了顶峰,看空三四线的声音变得越来越密集。

这些小城人口外流严重、缺乏产业支撑,房价这么高难道就不存在泡沫吗?

随着去库存目标的实现,货币化棚改逐渐走向政策临界点。

2017年底中央政治局会议上,高层定调“去杠杆”为2018年工作任务之首,而不是去库存;2018年政府工作报告中,“货币化安置”的提法消失了。

当然,最大的“作死之力”还是来自今年上半年的楼市乱象。

西安、成都、杭州、长沙等二线城市原本就因旧城改造和棚改加速,制造了大量需求,再加上抢人、住宅用地供应稀缺、开发商捂盘等,又一次导演了人为楼市恐慌、全款抢房的盛况。

这种情况又吸引更多拿到货币化安置的三四线居民,跑到二线投资,再次推高房价,最终尴尬了房住不炒。

暴击终于来了。

2018年6月25日下午,市场传言“棚改全国一刀切,全部暂停”,随后国开行急急出面澄清,“棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常。目前各项工作正在有序开展。”而且以后棚改都改为实物安置为主。消息一出,当天地产股集体翻绿。

房价是不能再暴涨的了,这辈子都是不可能的了。

只是刚解决了人怨,又迎来了国愁。今年的中国出口滑坡、基建减速、消费萎靡,去杠杆下股债汇三杀。中美贸易战乌云压城,也只是刚刚打响了第一枪,未来国内经济将持续受压。

于是,政策层面仍紧紧抓住棚改稳定大市。去年底住建部部署2018年工作时说:国内部分三四线城市和县城继续去库存,2018年改造各类棚户区580万套。

当时这一目标超出了市场预期,比2017年5月国务院制定的2018年至2020年“平均每年500万套”的棚改目标直接提高了16%。直到今天,这个1580套的伟大工程仍没有一丝放松的迹象。

或许“三四线是再无未来了!”但中国经济的寒冬是绝对不能到来的。

国运如何变,棚改就如何变。这便是中国式棚改的伟大荣光。返回马鞍山365淘房>>

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